LE CRÉDIT BAIL |
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Rappel : Le crédit-bail est également appelé leasing, mais on réservera ce terme pour les crédits à caractère professionnel.
Le crédit-bail est une technique de financement qui relève du monopole des Établissements de Crédit (Cf. Code Monétaire & Financier, article L 313-1, al. 2).
Un client ayant besoin de financer un bien se tourne vers une société de crédit-bail afin qu'elle acquière ce bien en vue de le lui louer. Cette location étant assortie d'une promesse unilatérale de vente au profit du client.
Cette opération met en relation trois intervenants :
Le fournisseur du bien traite avec le crédit-bailleur, il a donc toutes les garanties d'être payé.
L'établissement de crédit, le crédit-bailleur, avance les fonds avec les meilleurs garanties, celle d'être juridiquement propriétaire du bien jusqu'au dénouement de l'opération.
L'entrepreneur, le crédit-preneur, bénéficie d'un bien sans avoir à le financer immédiatement dans son intégralité, mais avec la certitude de pouvoir l'acquérir en pleine propriété à l'échéance. De plus, cela lui crée des loyers, donc des charges déductibles de l'IS. Par contre, le bien ne sera pas dans ses Immobilisations, donc non apparent au Bilan alors qu'il l'utilise en bien de production. Pour les partenaires externes il peut paraître plus fragile qu'il ne l'est en réalité car le Bilan semblera plus « pauvre » qu'il ne le serait avec une autre méthode de financement !
Le législateur a prévu 3 types de Crédit-bail codifiés aux articles L. 313-7 et suivants du Code Monétaire & Financier :
Le Crédit-bail mobilier corporel est défini à l'article L. 313-7 du CMF. Il s'agit d'une « opération de location de biens d'équipement ou de matériels et outillage achetés en vue de cette location par des entreprises qui en demeurent propriétaires, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d'acquérir tout ou partie des biens loués, moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versement effectués à titre de loyers ».
Le contrat de location est soumis aux règles de droit commun des contrats de louage (Cf. articles 1713 et suivants du Code civil).
Le crédit-bailleur doit délivrer la chose louée et garantir le preneur contre les vices cachés (Cf. article 1721 du Code civil).
Cependant, il est clair que le crédit-bailleur qui n'est qu'un Établissement de Crédit ou une société financière spécialisée, n'a pas la même compétence technique que le crédit-preneur (le professionnel) pour juger des bons éléments de fonctionnement et de leur conformité à l'usage du bien loué. Aussi, dans la pratique, les clauses d'exonération sont fréquentes. Mais elles ne sont valables que dans la mesure où le crédit-bailleur transfère ses droits d'action en justice contre le vendeur au crédit-preneur.
Si un recours entraîne l'annulation de la vente initiale, il entraîne la résiliation du contrat de crédit-bail mais uniquement pour l'avenir sans remettre en cause le passé. Le crédit-preneur doit donc bien les loyers passés au crédit-bailleur, car se sont rappelons-le des loyers, pas des annuités de remboursement d'emprunt amortissable ! (Cour de cass. chambre mixte, 23 nov. 1990).
Cette logique peut donc contrarier les intentions du crédit-preneur qui souhaitait devenir propriétaire du bien en fin de contrat...
Les loyers remunèrent à la fois l'avance des fonds (le financement du bien) ainsi que la mise à disposition du crédit-preneur le bien (location classique). Ils sont librement négociés et ne sont pas soumis aux règles de l'usure.
En cas de non-paiement, le contrat prévoit souvent des clauses résolutoires ainsi que la mise en œuvre éventuelle de clause pénale.
À l'échéance de la période de location, le crédit-preneur à les options suivantes :
Durant la période location du bien, la présence physique de celui-ci dans l'entreprise du crédit-preneur donne l'illusion d'une solvabilité apparente plus importante qu'elle n'est en réalité. Toute personne visitant les locaux pensera légitimement à la vue d'un bien que celui-ci appartient à l'entreprise, et donc, qu'il se retrouve inscrit au Bilan dans les Immobilisations. Or il n'en est rien puisque l'entreprise n'est que locataire du bien, et non pas propriétaire. Seule une lecture attentive du Compte de Résultat permettra de voir d'importants loyers dans les charges d'exploitations.
Compte 612 : « Redevances de crédit-bail »
Aussi, l'article L. 313-10 du CMF prévoit des mesures de publicité pour rendre cette technique de financement opposable aux tiers, et notamment aux créanciers du crédit-preneur.
Cette publicité doit être faite à l'initiative du crédit-bailleur auprès du greffe du Tribunal de Commerce du ressort du client immatriculé, dans un registre dédié. Elle doit être renouvellée tous les 5 ans. Si le crédit-bailleur oublie de procéder à ces formalités de publicité, en cas de redressement ou de liquidation judiciaire, le Code de Commerce l'oblige à revendiquer son bien dans les 3 mois sous peine de le voir incorporé aux biens de l'entreprise pouvant servir à l'indemnisation de la masse de créanciers.
Le Crédit-bail mobilier incorporel est défini à l'article L. 313-7, paragraphe 3 du CMF. Il s'agit des « opérations de location de fonds de commerce, d'établissement artisanal ou de l'un de leurs éléments incorporels, assorties d'une promesse unilatérale de vente moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers, à l'exclusion de toute opération de location à l'ancien propriétaire du fonds de commerce ou de l'établissement artisanal. ».
Sont donc concernées les opérations pour :
Et sont donc interdites les opérations :
| Définition du Lease-Back |
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Le fonctionnement du crédit-bail mobilier incorporel est calqué sur le fonctionnement du crédit-bail mobilier corporel. Des modalités de publicité sont donc indispensables.
Cependant, la nature exceptionnelle du fonds de commerce justifie des mesures d'encadrements très strictes édictées aux articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce ce qui rend son application rare dans les faits. Le crédit-bail incorporel sera donc plus utilisé sur des biens incorporels individualisés que sont les licences, brevets, les marques, le droit au bail pris séparément plutôt que sur l'ensemble du fonds lui-même.
Le Crédit-bail immobilier est défini à l'article L. 313-7, paragraphe 2 du CMF. Il s'agit des « opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire. ».
Trois schémas sont possible dans le Crédit-bail immobilier :
| Période du contrat | Bien Immo. | Solution 1 | Solution 2 | Solution 3 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Crédit-Bailleur | Crédit Preneur | Crédit-Bailleur | Crédit Preneur | Crédit-Bailleur | Crédit Preneur | ||
| Pendant le contrat |
Immeuble | Propriétaire | Locataire | Locataire à un tiers | Locataire du Crédit-bailleur | Propriétaire | Locataire |
| Terrains | Propriétaire | Locataire | Locataire à un tiers | Locataire du Crédit-bailleur | — | Propriétaire | |
| Après le contrat | Immeuble | — | Propriétaire | — | Parts de S.C.I. | — | Propriétaire |
| Terrains | — | Propriétaire | — | Parts de S.C.I. | — | Propriétaire | |
Ces opérations particulières ne sont pas soumises à la législation sur les baux commerciaux car ce sont des techniques de financement avant tout, et non de simples opérations de location de locaux commerciaux.
Cependant, l'article L. 313-9 du CMF, dans son alinéa 2 indique que les contrats de crédit-bail immobilier doivent prévoir les conditions dans lesquelles leur résiliation peut intervenir à la demande du crédit-preneur, sans que le montant de l'indemnité de résiliation anticipée éventuellement prévue ne conduise à en interdire la demande dans les faits (car trop honéreuse).
Les opérations de crédit-bail immobilier doivent être publiées auprès de la Conservation des hypothèques. Son défaut de publicité ne le rend inopposable qu'aux créanciers ayant un droit réel sur l'immeuble.
La location financière est une opération de crédit permettant le financement de biens divers. Si comme le crédit-bail elle s'inscrit dans la durée avec une période de location généralement longue, en revanche il n'est pas prévue d'option d'achat en fin de période de location. De même, si le contrat prévoit une promesse d'achat que le vendeur peut librement exercer (et non le locataire), il ne s'agit pas d'un crédit-bail !
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